作者：RWA研究院
2026年2月下旬，香港中环威灵顿街92-96号的一栋银座式商厦，其价值正经历一场从物理空间到数字权益的深刻裂变。这栋名为“德林大厦”的商业物业，过去的价值体现在每平方英尺逾2.53万港元的单价和步行至国际金融中心约五分钟的地理位置上；而在不久的将来，其所有权将被切分为无数个可在合规轨道上流通的数字代币。
2月26日，德林控股集团有限公司（01709.HK）发布公告称，其两项RWA（现实世界资产）代币化产品已获得香港证券及期货事务监察委员会（证监会）的“无异议函”。这标志着香港首个地产RWA项目正式获得监管放行。此次获批的两大标的，分别为持有香港中环德林大厦的有限合伙基金（LPF），以及投资于Animoca Brands等私募股权项目的有限合伙基金。
在全球范围内，RWA的底层资产类别已相当多元，从私募信贷、上市股权到大宗商品，不一而足。但香港以往的代币化探索，更多集中在金融产品领域。尽管2023年香港金管局启动数码港元先导计划时，富邦银行曾与Ripple合作推动房地产代币化方案，但真正落地的传统领域RWA案例凤毛麟角。因此，当中环核心商业区的实体资产真正踏上合规代币化之路，业界关注的焦点已远不止“上链”这一技术动作本身。
这不仅仅是一次企业的融资创新，更是香港在争夺全球RWA中心地位的棋局中，落下的一枚关键棋子。它向市场展示了一套可复制的合规方法论，也为传统商业地产与数字金融的融合提供了首个经监管验证的“合规范本”。
一、监管怎么批的？从“无异议函”看香港的审批逻辑
2026年2月24日，香港证监会的一纸“无异议函”，让德林控股的两项RWA代币化计划正式获得监管放行。这封函件的接收方包括德林证券和德林数字家族办公室，涉及的业务计划分别是分销RWA代币和对旗下管理的基金权益进行代币化。
“无异议函”这一监管工具的选择，本身就透露出香港证监会的审批思路。它不是一张牌照，也不是一份正式的授权文件，而是监管机构对特定业务计划的“不反对”表态。这种方式的优势在于灵活性——在RWA尚处早期探索阶段、缺乏成熟先例可循的情况下，通过个案审批而非一揽子规则，既能让创新项目落地，又能保持对风险的动态把控。
从监管架构来看，香港对RWA的监管遵循“相同业务、相同风险、相同规则”的穿透式原则。这意味着，监管机构首先会判定代币的法律属性——如果代币代表的是证券或基金权益，那么该项目就必须归入《证券及期货条例》的监管范畴，履行相应的披露义务，并要求运营方持牌经营。德林项目中，德林数字家办持有第9类（资产管理）牌照，德林证券持有第1类（证券交易）牌照，这正是其能够推进代币化业务的合规基础。
值得关注的是，此次获批的两项资产均采用有限合伙基金（LPF）架构。持有德林大厦的LPF和投资于Animoca Brands的LPF，本身已是香港法律认可的基金载体。代币化并非创设一个新的资产类别，而是对现有基金权益的数字化表达。这种“传统资产+技术外壳”的双层结构，与香港证监会2023年发布的《有关中介人从事代币化证券相关活动的通函》中界定的“代币化证券”定义高度契合——底层资产仍受既有法规约束，技术层则需满足额外的披露与合规要求。
从审批时间线来看，德林控股于2025年10月首次披露RWA代币化计划，到2026年2月获得无异议函，历时约四个月。这一周期在金融创新领域并不算长，反映出香港监管机构在审慎与效率之间的平衡。对于后续希望涉足RWA的机构而言，德林项目的审批过程提供了一个可参照的沟通范本：需要明确资产的法律属性、确保持牌运营、建立完善的技术架构和投资者保护措施，然后与监管进行充分的前置沟通。
在技术实现层面，德林项目选择了HashKey Chain区块链协议及XRP账本进行代币发行，由代币化综合解决方案服务商Asseto Fintech提供技术支持。这是香港持牌机构首次在地产类RWA项目中采用双链并行的技术方案，既考虑了合规链的监管友好性，也兼顾了公链的流动性和生态接入能力。
二、为什么是“中环地产”？
德林大厦坐落于香港中环威灵顿街92-96号，步行至国际金融中心约五分钟、置地广场约七分钟。这栋银座式商厦由资本策略地产公司开发，德林控股于2023年以逾2.8亿港元购入其最高五层全部单位及命名权，呎单价逾2.53万港元。那么，为什么香港首个地产RWA会选择这样一栋楼？这背后有多重考量。
首先是资产的稀缺性与价值共识。中环是香港的核心商业区，土地供应极为有限，优质商业物业长期被国际资本视为“硬资产”。这类资产的价值共识穿越周期、跨越国界，为代币的价值锚定提供了天然信任基础。在数字金融的世界里，信任是真正的稀缺资源，而中环地产恰恰是信任的实体载体。
其次是资产权属的清晰度。德林大厦作为单一物业，产权结构相对简单，且由德林控股直接持有部分楼层，避免了复杂的共有产权或分层业权纠纷。这种清晰的权属关系，为后续的代币化分割和权益分配扫清了法律障碍。根据RWA发行的通行流程，底层资产的权属确认是第一步，也是最关键的一步——只有在链下完成法律层面的确权，才能进行链上的资产映射。
第三是资产规模的适中程度。2.8亿港元的购入价，意味着整栋大厦的估值在数亿港元级别。这一规模既足够大，能够吸引机构投资者的关注；又不过于庞大，便于在试点阶段完成全流程的验证。如果一开始就选择百亿级别的超大型资产，试错成本将高得难以承受。
更重要的是，德林项目采用的并非直接转让物业产权，而是将持有大厦的有限合伙基金（LPF）权益进行代币化。这一结构设计颇具巧思：LPF本身是香港法律认可的基金载体，其份额的转让和拆分已有成熟的法律依据；通过LPF这一中间层，既规避了直接处置物业产权的复杂程序，又使得资产的标准化分割成为可能。
从投资逻辑来看，此次代币化的目标并非简单的融资，而是为合格投资者提供一种低门槛配置香港核心资产的新工具。过去，投资中环整层写字楼的门槛动辄数亿港元，将绝大多数投资者拒之门外。而通过LPF份额的代币化，这一门槛可以被降至数万美元甚至更低，极大地拓宽了潜在投资者群体。
从行业演进的角度看，德林项目的资产选择也为后续RWA项目提供了一个可参考的“选品标准”：资产本身需具备稀缺性和价值共识，产权结构清晰，估值规模适中，且能够通过SPV或基金载体实现风险隔离。符合这些条件的资产，无论在香港还是其他市场，都可能成为下一轮RWA浪潮的候选者。
值得注意的是，德林项目的另一项获批资产——投资于Animoca Brands的LPF——则代表了另一种类型的RWA：私募股权类资产的代币化。与地产类资产不同，私募股权的估值更复杂、流动性更差，但通过代币化同样可以实现份额的拆分和转让。这两类资产的同时获批，也向市场传递了一个信号：香港监管对RWA的态度并非局限于某一特定资产类别，而是基于“实质重于形式”的原则，对符合合规要求的各类资产持开放态度。
三、内地发文了，香港批项目了，两地规则怎么配合？
德林项目的落地，恰逢一个关键的宏观时间节点。近日，中国人民银行等八部门联合发布了《关于进一步防范和处置虚拟货币等相关风险的通知》（下称《通知》），中国证监会同步公布了《关于境内资产境外发行资产支持证券代币的监管指引》（下称《指引》）。这两份文件被业内统称为“RWA新规”，首次明确了中国内地语境下RWA代币化的官方定义，即使用加密技术及分布式账本或类似技术，将资产的所有权、收益权等转化为代币，并进行发行和交易的活动。
《通知》明确了“相同业务、相同风险、相同规则”的监管原则，对境内主体赴境外开展RWA相关业务实行严格监管。经济观察网将其解读为“一盘棋的两套接口”：内地接口以“负面清单+责任链条”守住金融安全底线；香港接口则以“合规结构+金融基础设施”对接全球资本与规则体系。
在这一宏观布局下，香港的角色定位愈发清晰。
德林项目获批的深层意义，正是在于为“境外资产境外发行”这一核心路径提供了完美范例。它证明，即使底层资产和运营主体均在境外（香港），只要符合香港的监管规则，就能获得合规认可和国际资本的追逐。这为未来“内地资产、香港发行、全球交易”的模式扫清了路径上的不确定性。
业界普遍预期，在内地监管细则没有进一步明确之前，2026年香港RWA发行的重点仍将是境外资产境外发行，通过商业化加速探路。而香港已有的主要优势，不仅在于其与国际接轨的普通法体系，还在于一旦出现争议或违约，香港的仲裁或诉讼结果可直接到内地执行。这种法律保障的确定性，是新加坡、迪拜等其他离岸金融中心难以比拟的竞争壁垒。
四、一个项目还不够，香港今年还要干哪些大事？
香港财政司司长在近期的公开场合多次强调，希望把2026年变成数字资产与Web3的“执行年”——不再停留在口号与试点，而是把稳定币、RWA、托管与交易流动性这些关键环节，推向可规模化、可审计、可持续的市场化落地。
要实现从“个案”到“生态”的跃迁，香港需要在多个维度同步发力。
其一，是稳定币基础设施的完善。稳定币是RWA生态的“血液”，承担着价值交换和结算的核心功能。香港已实施《稳定币条例》，建立法币挂钩稳定币发行人的发牌制度，首批牌照预计在2026年3月发出。这一制度的落地，将为RWA交易提供合规的法币出入金通道与链上结算工具，补上生态闭环的关键一环。
其二，是交易深度与流动性的制度化安排。香港证监会发布的ASPIRe路线图，已将“接入更深全球流动性”放在重要位置，后续措施包括允许持牌虚拟资产交易平台通过“共享订单簿”等方式接入集团内海外流动性。这背后的战略意图，是把香港从“合资格孤岛”变成“合规入口”，用监管确定性换取全球订单流与做市资源。
其三，是经纪、托管、结算等关键节点的监管覆盖。财政司司长表示，香港正完善数字资产经纪商与托管服务提供者的新发牌制度，目标是在今年夏季推动相关立法，使监管覆盖数字资产生态的全链条。这与香港“同业同责、同险同规”的监管逻辑一致——当产品从交易延伸到托管、借贷、衍生品，监管就必须同步扩展。
从数据层面看，机构入场的趋势已经显现。财政司司长披露，截至2024年底，香港银行体系托管的数字资产超过140亿港元，同比增长约180%；代币化存款总值达290亿港元。这组数据说明，机构参与已不再局限于交易端，而是开始进入银行托管与负债端服务，市场的“可信底座”正在变厚。
结语：从“一个项目”到一个时代
德林大厦的代币化获批，其意义远超一家公司的融资创新。它是香港在争夺全球RWA中心地位的竞争中，用合规与创新交织而成的一张“地图”。这张地图上，清晰地标注了资产选择的逻辑、监管沟通的路径、技术实施的框架以及风险控制的节点。
香港在RWA领域的角色，可通过持牌监管与信息披露机制确保风险可控，从而保证监管有效一致，成为全球制度创新的“窗口”，并促进国际数字金融市场之间的互联互通。
这枚棋子的落点，精准地画出了传统金融与数字世界交汇的坐标。它证明了在监管的护航下，最具想象力的创新，往往发生在最古老、最坚实的资产之上。当一栋中环大厦实现了“数字分身”，我们有理由相信，启德的物流仓储、港岛的基建收费权、甚至大湾区的基础设施资产，都可能成为下一个站上数字舞台的主角。
留给行业的问题是：当合规的“地图”已经绘就，谁将成为下一个踏上这条路径的先行者？RWA的浪潮，才刚刚开始拍打传统金融的堤岸。而对于香港而言，真正的胜局不在于拥有多少“首个”，而在于能否将个案经验沉淀为可复制的生态规则，在数字金融的新纪元中，成为连接东西方的价值枢纽。
（RWA研究院提示：代币化是提升资产流动性的技术手段，不代表消除投资风险。投资者在关注创新机遇的同时，仍需审慎评估底层资产质量、发行人信用及市场波动等传统金融风险。本文基于公开信息及权威媒体报道进行分析，不构成任何投资建议。）
